57天开盘、2天盖一层楼，滨江集团走上“狂飙”之路

拿地57天后，滨江·枫映华庭领证预售。从2023年2月21日拿地，3月30日开工，再到4月19日领出预售证，滨江集团(002244)再次刷新了业界“高周转”模式的纪录。

拿地、开工、销售，周期越短速度越快，房企的资金利用效率也就越高。滨江集团也因此能够在杭州市场频频拿地，实现销售成绩和经营业绩的稳定增长，引得同行羡慕不已。

但越来越快的“高周转”模式下，产品创新和建筑的质量安全是否仍有保障？银柿财经也在预售开盘后一周来到枫映华庭的项目工地，印着“让老百姓(603883)都能住上一套好房子”的围挡内，不到一个月就盖起了近10层楼体。

(相关资料图)

57天开盘，“高周转”速度不断刷新

在余杭区未来科技城241地块，滨江·枫映华庭工地的样板间已经搭好。即便是工作日的上午，依然有一组又一组前来看房的客户。

自2月21日在杭州2023年首批集中供地中以10.9亿元拿地后，滨江集团仅用了14天就火速出了项目规划。57天后，即4月19日，枫映华庭领出预售证，预售证号为余售许字（2023）第ZJ00221号。

令业界惊叹的“滨江速度”再次刷新。此前，杭州最快开盘纪录的保持者是勾庄的福翠里，同样是“滨江造”，从拿地到首开，仅用了76天。枫映华庭把这个纪录又大大提前了。

这次枫映华庭的速度已经快到售楼处都来不及布置，前来看房的客户需要提前与销售预约，未预约的需要先前往枫汀云邸项目的售楼处。

据拿地宝研究院统计，2021年1月1日至2022年12月31日在杭州拿地及首次开盘的宅地中，领头房企绿城、滨江集团的平均耗时分别为6.3个月和6.5个月。

但2022年以来，滨江集团在杭州开发的项目从拿地到开盘时间越来越短。湖翠里、锦翠金宸府、枫汀云邸等项目从拿地到首开，都在5~6个月。

不过，“高周转”一直是房企们信奉的开发模式，如今的速度还在加快。此前，万科曾奉行“5986”高周转模式（拿地5个月即动工、9个月销售、第一个月售出八成，六成产品必须是住宅），后来放弃。

在杭州开发项目的房企也在2019年后不得不开启“高周转”模式。在既限房价又限地价的模式下，房企想要获得更高的利润，就必须更高效地开发。到了2023年，拿地到开盘五个月已是杭州新开项目的常态。

拿地、开工、销售，周期越短速度越快，房企的资金利用效率也就越高。这也是滨江集团在2022年依然能够保持高频率、大手笔拿地的保证。

滨江集团2022年年报数据显示，公司新增土储项目41个，其中杭州38个。这在民企几乎消失在土拍市场的年份更加不易。截至2022年年末，该公司累计土储总建面1436万平米，其中杭州土储占比66%。2023年1~4月，该公司新获取的7宗地也全部位于杭州，拿地总价74.2亿元，优质土储充分保障销售去化率稳定。

滨江集团2022年实现销售额1539亿元，位列克而瑞销售排名第13位，较2021年提升9位。2022年回款690亿元，较上年实现稳步增长。

不仅销售业绩亮眼，滨江集团2022年的营业收入与利润也双双实现增长。其中，营业收入415.02亿元，同比增长9.28%；归母净利润37.41亿元，同比增长23.58%。与此同时，滨江集团的资产增长也十分明显，截至2022年年末，公司总资产2761.76亿元，归属于上市公司股东的净资产235.35亿元，分别较上年同期增长30.44%和14.36%。

“高速”之下如何保证高质量

滨江集团如何做到这样的“高周转”？

在业内看来，大部分品牌房企的住宅已形成标准化产品，有标准化的模块和方案，设计院的效率也有所提高，拿地后快的当天就能拿出规划方案；政府审批效率也大大提高，审批阶段的时长也大幅缩短。

“现在我们拿地前，设计方案当天马上就敲定了，包括做什么户型、怎么规划；以及跟政府沟通，一些施工证等证件的审批都做好前置沟通。尽量在前期把一些可以压缩的时间进行压缩。”滨江集团投资者热线的工作人员告诉银柿财经。她指出，目前滨江集团的项目从拿地到销售的平均周期在6个月左右，“现金回流是我们公司比较看重的。”

“高周转”模式下，开发提速，产品会降质吗？

枫映华庭的超快速开盘就已经引起了购房者的担忧。银柿财经关注到有自媒体报道：“有人举报滨江房产违反合理工期，要求整改并出具相关的检测报告。”根据截图，余杭区住建局已介入。

银柿财经也以投资者身份致电滨江集团投资者热线核实此事，对方称还需进一步与该项目负责人核实情况，后续可以再关注。她还特别提到：“工程上面的速度是没法压缩的，因为浇混凝土肯定要有这个时间。”

《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》中指出，商品房地上建筑为11层以上的，完成建筑主体结构施工的一半以上，且不低于10层，才能申领预售证。

按照规划，枫映华庭将建5幢17层高层住宅，首层为架空层。

但从枫映华庭工地外围看过去，已经建起一定高度的楼幢约有4幢，其中样板间所在的楼幢包括架空层共五层可以清晰看到，蓝色防护网遮住的楼层大概两层。即使枫映华庭满足了10层的要求，那么从3月30日开工到4月19日领证，短短20天盖10层楼，显然更难完成。

《浙江省住房和城乡建设厅关于落实建设单位工程质量首要责任的实施意见》（以下简称《意见》）中明确规定，“压缩工期超过定额30%、现浇混凝土主体结构施工周期少于7天/层的建设项目，加大对相应建设项目检查频次和力度”，这也意味着现浇混凝土主体结构施工周期不得低于规范标准要求，不宜少于7天/层。

此前《钱江晚报》曾报道，水泥砂浆、混凝土需要时间凝固、干透，才能达到安全的强度。如果施工周期太短，结构强度不达标，轻则容易导致后期出现混凝土开缝、渗漏水、掉块、炸模、外观缺陷等问题，重则可能造成塌陷。

也有建筑工程行业人员向银柿财经表示，很多房企会为了拿预售证先建造主体后挖地下室，从技术上可以实现两三天盖一层楼，但质量上会有开缝、漏水的风险。”该人士表示。

对于枫映华庭的建设速度是否符合监管规定、前文提及“举报滨江房产违反合理工期”的内容是否属实、滨江集团“高周转”模式如何实现，银柿财经也向滨江集团发送了采访函，截至发稿未获回复。银柿财经也将继续关注余杭区住建局对于枫映华庭的监管举措，以及包括滨江集团在内的在杭房企如何在高周转与高质量之间找到平衡。

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